Desafectación y venta de la vivienda de portería, atención a las cargas y gravamenes sobre departamentos que integran la comunidad

 La desafectación de la vivienda de portería comienza por la adopción del acuerdo por unanimidad de todos los propietarios y termina con la inscripción en el Registro de la Propiedad de la nueva situación, que afecta tanto a los elementos comunes como a los privativos.

Esa desafectación supone que la vivienda de portería deja de ser un elemento común, reduciéndose por ello la cuota de cada uno de los elementos privativos, y pasa a ser un elemento privativo independiente, con su propia cuota, debiendo sumar todas las nuevas cuotas 100.

Dado que no cabe inscribir el nuevo elemento a nombre de la comunidad de propietarios, por carecer ésta de personalidad jurídica, la desafectación cobra su sentido cuando el objetivo final es la venta del nuevo elemento privativo a un tercero. En caso de no tener el objetivo de venta a un tercero la titularidad del nuevo elemento privativo sería de todos los integrantes de la comunidad, en proindiviso en función de su cuota de participación.

Esta es la razón por la que la desafectación y venta se otorgan en la misma escritura, o simultáneas, y se inscriben en el mismo momento, para evitar esa situación intermedia y su coste en caso de inscripción en el registro.

El acuerdo de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, debe comprender:la desafectación del elemento común, la determinación de la cuota de participación del nuevo elemento privativoy la de la nueva cuota del resto de elementos privativos; la venta del nuevo elemento, haciendo constar los datos del comprador, el precio y el destino del dinero obtenido de la venta (acordando el reparto entre los propietarios, en función de su cuota de participación, o su destino al fondo de reserva).

Previamente a iniciar los trámites,es más que recomendable consultar, además de con la notaría que vaya a otorgar la escritura, con el registro que va a inscribir las consecuencias jurídicas de la desafectación y venta. Aunque existen resoluciones de la DGRN resolviendo todas las circunstancias que aconsejo sean objeto de consulta, en algunos registros exigen para la inscripción requisitos diferentes. Siempre cabría recurrir contra la calificación negativa, pero esto supone tiempo y dinero y,ni a la comunidad de Propietarios ni a quien adquiere la vivienda, les interesa que la inscripción se demore más de lo necesario.

Una de las circunstanciasque debe consultarse con el Registrador se refiere a la identificación de los propietarios que adoptan el acuerdo (presentes, representados y aquellos que, por estar ausentes, han sido notificados del acuerdo) en la certificación relativa al acuerdo adoptado -que emita el secretario con el visto bueno del presidente-, y la coincidencia de todos ellos con los titulares registrales de los departamentos que integran la comunidad.

Al hilo de esta consideración, se debe tener en cuenta que,si hahabido transmisiones de algún elemento privativocon posterioridad al acuerdo de desafectación y venta, habrá igualmente que consultar con el Registrador si debe acreditarse y cómo el consentimiento, o falta de oposición, de los nuevos titulares. Estas transmisiones es fácil que se produzcan cuando entre el acuerdo de desafectación y el otorgamiento de las escrituras de desafectación y venta transcurre tiempo.

La existencia de cargas o gravámenes sobre departamentos que integran la comunidadpuede impedir o demorar la venta libre de cargas del nuevo departamento, tras el acuerdo de desafectación. Los titulares de las cargas y gravámenes deben consentir la desafectación, aceptando la modificación de la cuota y liberando el bien común de la responsabilidad por las cargas que,en el momento de su desafectación, afectaban a los demás elementos independientes. En caso contrario se producirá el arrastre de cargas.

Por ello, es importante, antes de tomar el acuerdo,  conocer la existencia de cargas y gravámenes inscritos, solicitandonota simple de cada uno de los departamentos privativos que integran la comunidad y consultar con el Registro qué va a exigir en relación con esas cargas y gravámenes para que la inscripción del nuevo elemento privativo sea libre de cargas.

Respecto a las autorizaciones de los titulares de cargas y gravámenes, es necesario consultar los requisitos que exigirá en relación con los certificados en los que consten aquellas, su incorporación a la escritura, la legitimación de la firma de los apoderados que los otorguen y la suficiencia de sus poderes.

Respecto a las hipotecas hay que tener en cuenta varias situaciones, puesto que no en todas será necesario contar con el consentimiento del acreedor hipotecario. Así, si desde el último plazo de la hipoteca han transcurrido 21 años (artículo 82.5 LH), no será necesario ese consentimiento, ya que el interesado puede instar la cancelación registraldirectamente. Para ello deberá presentar una instancia en el registro, a la que deberá acompañar acreditación de haber liquidado el ITP y AJD comoexenta. En la web del Gobierno de Aragónhay disponible un Documento Privado de Cancelación de Hipoteca.

Si la hipoteca está cancelada económicamente, pero no han transcurrido 21 años desde el último plazo, se debe solicitar,a la entidad que concedió el préstamo con garantía hipotecaria, un certificado de deuda cero y que otorgue escritura de cancelación. Esta escritura deberá inscribirse en el Registro antes de inscribir la desafectación y venta para evitar el arrastre de cargas.

Los embargos tienen el mismo trato que la hipoteca, por lo tanto, las entidades que solicitaron la anotación de cada uno de ellos deberán consentir la desafectación y venta, debiendo consultar igualmente con el registro los requisitos que exigirá en relación con los certificados en los que conste la autorización.